第十三章 宅基地使用权

本章导言

本章是对“宅基地使用权”的规定。该章规定了宅基地使用权的权利内容,宅基地使用权的取得、行使和转让的法律适用，宅基地灭失后的重新分配，宅基地使用权的变更登记、注销登记等内容。

第三百六十二条  宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

释义

本条是关于宅基地使用权的权利内容的规定。

宅基地使用权是指农民依法享有的在集体所有的土地上建造、保有住宅及其附属设施的权利。其具有以下特征：

1.宅基地使用权人具有特定性。由于我国《士地管理法》并没有确认城镇非农业户口居民在农村建房、对集体所有的士地享有宅基地使用权，所以，应将宅基地使用权限定为农民因建造住宅而对集体所有土地享有的占有、使用的权利。

2.宅基地使用权的客体具有特定性。根据我国《土地管理法》第9条第2款的规定，宅基地属于农民集体所有。因此，农民使用宅基地是对集体所有的土地的使用。

3.宅基地使用权的目的具有特定性。宅基地的用途是在该士地上建造住宅及其附属设施，例如住房、车库等。

4.宅基地使用权的取得具有无偿性。宅基地使用权由集体成员无偿取得、无偿使用，是一种具有福利性质的权利，是农民的安身之本,对维护农村和农业的稳定具有重要的意义。

5.宅基地使用权具有无期限性。宅基地使用权是一种无期限的用益物权。宅基地上的建筑物或其附属设施灭失的，不影响宅基地使用权的效力。宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋或其附属设施，以用于居住。

第三百六十三条  宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

释义

本条是关于宅基地使用权的取得、行使和转让适用法律的规定。

1.关于宅基地使用权的取得。根据我国《土地管理法》的规定，农村村民宅基地使用权的取得是由集体经济组织依法无偿分配的。根据我国《土地管理法》第62条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

2.关于宅基地使用权的行使。依据我国《士地管理法》的规定，农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审校批准;其中，涉及占用农用地的，依照该法的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织区其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

3.关于宅基地使用权的转让。《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》(2018年中央一号文件)提出：“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。”这是以“三权分置”深化农村宅基地制度改革的政策依据。山东禹城、浙江义乌和德清、四川泸县等地在改革试点中对宅基地“三权分置”的具体实现形式进行了实践探索。但目前尚未形成可复制、可推广的制度经验，且各有关方面对宅基地所有权、资格权、使用权的权利性质和边界认识还不一致，有待深入研究。因此，在实践中需要进一步探索宅基地“三权分置”问题，待形成比较成熟的制度经验后再进行立法规范。

第三百六十四条  宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

释义

本条是关于宅基地灭失后依法重新分配的规定。

宅基地使用权可以因下列原因而消灭：(1）宅基地因自然灾害等原因灭失。例如,水土流失、土地荒漠化等。（2）土地征收。国家为了公共利益的需要,可以征收集体所有的土地，包括征收农民使用的宅基地。(3)宅基地的调整。土地所有人根据城乡建设规划，可以调整宅基地使用权。(4)宅基地使用权长期闲置。宅基地使用权长期闲置的，土地所有人有权收回,从而导致宅基地使用权消灭。

根据本条规定，在发生宅基地灭失的情形下，宅基地使用权消灭。由于宅基地灭失后,村民丧失了居住的条件而有必要获得新的宅基地来维持居住，因此，本条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的。应当为失去宅基地的村民依法重新分配宅基地。

第三百六十五条  已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

释义

本条是关于宅基地使用权变更登记、注销登记的规定。

宅基地使用权是一种重要的用益物权。从理论上和长远发展上看，宅基地使用权的取得、变更、消灭，均应当进行登记。这样，有利于加强对宅基地的管理,公示宅基地使用权的状态。然而，在实践中，宅基地使用权登记制度不够完善，有的地方存在没有登记的宅基地使用权。依据本条的规定，对于没有登记的宅基地使用权的转让或者消灭，无须办理变更登记或者注销登记。对于已经登记的宅基地使用权的转让或者消灭，宅基地使用权人应当向登记机构办理变更登记或者注销登记。