第十二章 建设用地使用权
本章导言
本章是对“建设用地使用权”的规定。该章规定了建设用地使用权人的权利，建设用地使用权的分层设立，建设用地使用权设立原则，建设用地使用权设立方式,建设用地使用权出让合同，建设用地使用权登记，建设用地用途管制，建设用地使用权人支付出让金等费用的义务，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施所有权，建设用地使用权的流转，建设用地使用权流转的合同形式与期限，建设用地使用权流转后变更登记，建筑物等随建设用地使用权流转而一并处分，建设用地使用权随建筑物、构筑物及其附属设施的流转而一并处分，建设用地使用权提前收回的补偿，建设用地使用权期限届满后续期，建设用地使用权的消灭，集体建设用地使用权的法律适用等内容。
第三百四十四条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
释义
本条是关于建设用地使用权人的权利的规定。
在传统民法上，与建设用地使用权相当的概念为“地上权”。为使我国用益物权的概念体系统一、和谐，并与土地承包经营权、宅基地使用权相配合，本法使用“建设用地使用权”的概念。在我国,土地依法属于国家所有和集体所有。建设用地使用权一般在国家所有的土地上设立，但也不排除在集体所有的土地上设立建设用地使用权的情形。对于在集体所有的土地上设立建设用地使用权，本法第361条作出了规定。本条仅对在国家所有的土地上设立的建设用地使用权进行规定。
根据本条规定，建设用地使用权是对国家所有的士地占有、使用和收益的权利，属于一种用益物权。建设用地使用权人享有的权利主要包括：（1）对土地的占有、使用权。建设用地使用权设立的目的在于使权利人获得土地的使用价值，从土地的利用活动中获得经济利益和为其他活动提供空间场所。（2）对土地的收益权。建设用地使用权人依法有权获取土地之上的收益。
我国《土地管理法》第4条第了款规定，建设用地是指建造建筑物、构筑物的士地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。本条中的建筑物主要是指住宅、写宇楼、厂房等。构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等;附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。
根据本条规定，建设用地使用权具有以下特征：（1)建设用地使用权是以他人所有的土地为标的物而设定的物权。建设用地使用权在国家所有的土地上设立，因而属于一种他物权。(2)建设用地使用权是以在国家所有的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的的物权。建设用地使用权的目的在于对国家所有的土地进行占有、使用和收益，因此其为一种用益物权。(3)建设用地使用权是利用国家所有的土地的限制物权。因建设用地使用权一旦设定,土地所有人的所有权便受到限制，所以建设用地使用权为一种限制物权。
第三百四十五条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
释义
本条是关于建设用地使用权分层设立的规定。
人类对土地的利用由19世纪之前的平面利用转到之后的立体利用。尤其是近现代以来，人类的社会生产力获得重大发展,社会经济繁荣，由此使城市生活环境“过密化”，城市地价高涨。加之伴随人类文明的发展而带来的科技的日新月异的进步，人们对土地的利用已不再局限于地面,而是还渐向空中、地中甚至水中发展，即由平面化利用趋向于立体化利用，土地的分层利用成为现实。例如，甲拟经过乙土地的上空修建高架道路，此时甲的建设用地使用权即可仅设立于乙土地上空的一定空间范围(例如上空的40米至60米），乙不仅对地面仍可予以利用，甚至还可再将其地面或地中的一定范围对他人设立建设用地使用权。同一土地不仅可以为其使用人提供安居乐业的场所，且也可为他人设定空间建设用地使用权以建造高架铁路、高架公路、立交桥、高架电线，或者铺设电线光缆、输油管道、供水排水管道，以及建设地铁、地下商场、地下街、地下停车场等。这些建筑物 构筑物等，因系离开地表而独立存在于土地的空中或地中，由此使土地的效用获得最大限度的利用。
本条对建设用地使用权的分层设立作了规定。在建设用地使用权分层设立时,不同层次的建设用地使用权人均享有占有、使用和收益的权利，只不过其占用的空间范围有所不同。例如，同一块土地的地下十米至地上一百米的建设用地使用权由甲公司建住宅;地下20米至50米的建设用地使用权由乙公司建一地下停车场。
第三百四十六条 设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。
释义
本条是对建设用地使用权设立原则的规定。
本法第9条规定了民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。随着城镇化进程的加快，城市可供利用的土地日趋减少,为了节约利用土地，依据这一基本原则，本条要求设立建设用地使用权应当节约资源、保护生态环境。
依据我国《土地管理法》等法律、行政法规的规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总休规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。据此，设立建设用地使用权,应遵守这些规定，使用建设用地。同时，建设用地使用权的设立，应当尊重已经设立在先的用益物权人的权利，不得损害已设立的用益物权。例如，如果建设用地使用权的地表及其上下已经有既存的用益物权，那么新的建设用地使用权设立时，就不得影响既存的用益物权的行使和实现。
第三百四十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拔等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
释义
本条是关于建设用地使用权设立方式的规定。
本条规定了建设用地使用权的设立方式包括出让、划拨等。所谓出让，是指国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内让与建设用地的使用者，并由建设用地的使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。
所谓划拨，是指建设用地使用者通过各种方式依法无偿取得建设用地使用权。
以下两种情形下取得建设用地使用权，应当采取出让方式：其一，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地。其二，同一土地有两个以上意向用地者。就出让的具体形式而言，包括招标、拍卖等公开竞价的方式。所谓招标,是指出让人按照预先规定的条件，对外公开邀请符合条件的组织或者个人报价投标,由出让人从中选出价格和条件优惠的投标者，并与之签订合同的交易方式。所谓拍卖，是指以公开亮价的形式将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
本条第3款规定，严格限制以划拔方式设立建设用地使用权。依据我国《土地管理法》第54条的规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拔方式取得：（一）国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。可见，通过划拨方式取得的建设用地使用权具有以下特征：一是具有公益目的性。通过划拨取得建设用地使用权者,主要是国家机关、军事用地等公益日的。二是具有无偿性。通过划拔取得的建设用地使用权是无偿取得。三是具有无期限性。以划拨方式取得的建设用地使用权没有期限限制。四是具有行政性。以划拨方式取得的建设用地使用权必须经过严格的行政审批程序。
第三百四十八条 通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途、规划条件；
（五）建设用地使用权期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
释义
本条是关于建设用地使用权出让合同的规定。
以出让方式设立建设用地使用权的，无论采取招标、拍卖等公开竞价的方式，还是采取协议的方式,出让人与受让人之问都应当订立书面的建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括以下条款：(1)当事人的名称和住所。出让的土地属于国家，由市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订建设用地使用权出让合同。(2）土地界址、面积等。建设用地使用权出让合同应对建设用地的位置、四至范国、面积等进行明确规定，一般会绘制界址图表示。（3)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。考虑到建设用地使用权分层出让的需要，设立建设用地使用权应对建筑物、构筑物及其附屆设施占用土地的四至范围、高度、深度等进行标明。（4)土地用途、规划条件。土地用途可以分为居住、工业、教育、商业等用途。根据《城乡规划法》我38条的规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权地让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制住详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。(5)建设用地使用权期限。以出让方式设立建设用地使用权的,应明确土地的使用期限。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。（6)出让金等费用及其支付方式。以出让方式取得建设用地使用权的，建设用地使用权人应按照约定支付出让金等费用。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条的规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期末全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。不过,目前对于采取招标、拍卖等公开竞价方式设立的建设用地使用权，其出让金可以采取一次性支付或者分期支付的办法。(7)解决争议的方法。当事人因建设用地使用权合同发生争议的，可以采取协商、仲裁或者诉讼方式解决。
第三百四十九条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。
释义
本条是关于建设用地使用权登记的规定。
在订立建设用地使用权合同后，建设用地使用权人应当向不动产登记机构申请办理建设用地使用权登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第34条的规定,申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：（1）土地权属来源材料;(2)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;(3)土地出让价款 、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（4)其他必要材料。上述土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资(入股）、授权经营批准文件。申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照上述规定办理。
不动产登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使用权自不动产登记机构登记时设立。根据我国《士地管理法》第12条的规定，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
建设用地使用权以划拨方式取得的，不需要当事人之间签订合同,而是通过发放“国有建设用地划拨决定书”的方式，让建设用地使用权人取得土地的使用权。对于划拔建设用地使用权，也应当依法办理登记手续。
第三百五十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得政变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批淮。
释义
本条是关于建设用地用途管制的规定。
我国对土地实行用途管制。在我国，土地是宝贵的自然资源，土地后备资源不足，土地的人口承载超重，人多地少是基本国情。土地用途管制是国家为了保护土地资源，确立土地利用的约束机制,防止土地滥用、在土地上谋取非法利益等行为,而对土地利用进行的严格控制。以划拨、出让等方式取得的建设用地使用权的用途存在着不同之处。在实践中，有的地方随意“出让、批租”国有土地；房地产商打着兴办教育、城市绿化等名义，用较低的价格从政府手中获得土地大搞开发等，让某些地方出现了大学城随处可见别墅、度假村、美食街、高尔夫球场竞相兴建等现象。本条规定，建设用地使用权人应按照土地的用途合理利用土地，擅自改变土地的用途是违法行为。
根据我国《土地管理法》第56条的规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。另外，我国《城市房地产管理法》第18 条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《城市房地产管理法》第44条还规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同交更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。由上述规定可见，没有按照土地利用规划确定的或者审批机关批准的用途使用建设用地的行为,属于违法行为。
第三百五十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
释义
本条是关于建设用地使用权人支付出让金等费用的义务的规定。
长期以来，我国对国有土地实行无偿使用制度，使国有土地的巨大经济效益不能收归国库;国有士地的无偿使用曾经形成了巨大的浪费，造成了土地的不合理分配和利用。因此，对国有土地实行有偿使用制度十分必要。
建设用地使用权出让金是建设用地使用权人为取得建设用地使用权向土地所有人支付的价金。我国实行土地公有制，建设用地使用权人使用国家所有的土地，国家收取土地出;让金等费用，是国家土地有偿使用制度的内容。合理确定土地出让金，就是要确定建设用地使用权的市场价格，要根据土地的开发程度、土地所处的地理位置、土地按照国家城市建设的规划而确定的用途、土地使用权期限等因素而确定土地使用的合理价格。依据本条的规定，土地出让金由建设用地使用权人按照法律的规定或者建设用地使用权出让合同的约定进行支付。我国《土地管理法》第55条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。
第三百五十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。
释义
本条是关于建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施所有权的规定。
在传统民法中，与我国建设用地使用权制度相似的是地上权制度。在德国民法中，不承认建筑物的独立性，而是依据民法上的“附合”原理，地上物因与土地的附合而失去其独立性。设立地上权制度旨在阻止土地所有人对地上物的附合，确保地上权人在他人的土地上拥有建筑物的所有权。
建设用地使用权是一种用益物权。建设用地使用权人取得国有土地的使用权后，有权在该土地上建造建筑物、构筑物区其附属设施。在通常情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。但是,如果有证据证明建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施归属于他人的，则其不享有所有权。例如，在城市房地产建设中,开发商与政府有关部门约定由开发商在房地产项目中建设一部分市政公共设施，则这部分市政公共设施的所有权就属于国家，而不属于建设用地使用权人。
此外,应注意的是，对于非法占用土地建造建筑物和其他设施的行为，我国《土地管理法》第77条规定了相应的法律后果。未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。
第三百五十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。
释义
本条是关于建设用地使用权流转的规定。
本条规定了建设用地使用权流转的方式包括转让、互换、出资、赠与、抵押。建设用地使用权转让是指建设用地使用权人以买卖合同形式将建设用地权转移给他人的行为。建设用地使用权互换是指当事人双方以各自的建设用地使用权相互交换的行为。建设用地使用权出资是指建设用地使用权人为取得投资收益,将建设用地使用权作为出资标的的行为。例如，建设用地使用权人可以其享有的建设用地使用权出资设立公司，我国《公司法》第27条即明确规定了股东可以用土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。建设用地使用权赠与是指建设用地使用权人将其享有的建设用地使用权无偿让与给他人的行为。建设用地使用权抵押是指建设用地使用权人将其享有的建设用地使用权作为抵押财产，为自己或他人的债务提供抯保的行为。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该建设用地使用权折价或者以拍卖、变卖该建设用地使用权的价款优先受偿。
对建设用地使用权流转的限制，在有关法律中已有明确的规定。例如，我国《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得士地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的;（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的;（五）权屈有争议的;（六）未依法登记领取权属证书的;（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”对于以出让方式取得的建设用地使用权的转让，该法第39条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时,应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”关于以划拨方式取得建设用地使用权的转让，该法第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”
第三百五十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。
释义
本条是关于建设用地使用权流转的合同形式与期限的规定。
建设用地使用权流转应当采用书面形式订立合同。建设用地使用权流转之所以必须采用书面形式的合同，是因为建设用地使用权涉及土地这一重要资源的利用，不仅影响当事人的利益，而且对国家和社会的利益也有重要影响。采取书面形式订立建设用地使用权流转合同，有利于明确各方的权利、义务,防范交易风险，促进建设用地使用权流转的安全。
以出让方式取得的建设用地使用权是一种有期限的用益物权。若建设用地使用权人超过出让合同规定的期限流转建设用地使用权，则构成对建设用地所有权人利益的侵害。因此,本条规定建设用地使用权流转后的使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。如果建设用地使用权人超过了建设用地使用权的剩余期限对其子以转让的，那么超过期限的那部分流转合同无效。
第三百五十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
释义
本条是关于建设用地使用权流转后变更登记的规定。
本法第214条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记镇时发生效力。”这一规定将登记作为不动产物权变动的生效要件。建设用地使用权作为一种不动产物权，其流转需要办理变更登记，否则，该流转就无法产生法律效力。
根据自然资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第37条的规定,申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（1）不动产权属证书;（2)发生变更的材料；（3)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;(4)国有建设用地使用权出让合同或者补充协议;(5)国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；(6)其他必要材料。
第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
释义
本条是关于建筑物等随建设用地使用权流转而一并处分的规定。
建设用地上的建筑物、构筑物及其附属设施是依附于该土地而存在的。没有土地就不可能形成建筑物、构筑物及其附属设施。基于“房地一致”的原则,为了维护建筑物等的完整性与经济价值，避免出现“空中楼阁”的尴尬局面,应当实行“房随地走”。另外，使建设用地使用权与地上的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权主体保持一致，能够最大限度地避免发生各种产权纠纷或者权利行使上的冲突。例如，建设用地使用权人可能要求拆除地上的建筑物、构筑物及其附属设施，而建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人又要求使用建设用地使用权人占有的土地。为此，就会产生纠纷。考虑到上述原因,本条规定，当建设用地使用权采取转让、互换、出资、赠与等方式流转时，附着于该建设用地上的建筑物、构筑物及其附属设施应当一并处分。本条规定与我国既有的法律制度规定是一致的。例如，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。”
第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
释义
本条是关于建设用地使用权随建筑物、构筑物区其附属设施的流转而一并处分的规定。
本条规定了“房地一致”的另一种方式“地随房走”。由于建筑物、构筑物及其附属设施与其占用的土地不可分,因此，当建筑物、构筑物及其附属设施流转时，该建筑物、构筑物区其附属设施占用范围内的建设用地使用权应当一并处分。我国一直采取“地随房走”的原则，例如，《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范国内的士地使用权同时转让、抵押。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动应转让的除外。’
应当注意的是，本条中的建筑物等占用范围内的建设用地使用权可以是一宗单独的建设用地使用权，也可以是共同享有的建设用地使用权中的份额。例如，在建筑物区分所有的情形下，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有权利一并转让，但不可能也不应该对业主共同享有的建设用地使用权进行分割。
第三百五十八条 建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
释义
本条是关于建设用地使用权提前收回补偿的规定。
以出让方式取得的建设用地使用权是一种有期限的用益物权。在期限届满前，政府部门因公共利益的需要提前收回建设用地使用权的,应当依法对建设用地使用权人给予补偿。我国《土地管理法》第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为实施城市规划进行旧城区 改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的;（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期末获批准的;（三）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;（四）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”
根据本条规定,对于建设用地上的房屋以及其他不动产应当依据有关征收的规定给予补偿。本法第243条第3款规定，征收组织、个人的房屋以及其他不动产,应当依法给子征收补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。另外，由于我国城市的土地属于国家所有,建设用地使用权人对国家所有的建设用地只享有使用权,因此,国家提前收回自己所有的建设用地，不适用征收的规定。但是,以出让方式取得建设用地使用权的组织、个人已支付了出让金，国家提前收回建设用地使用权的，应当向建设用地使用权人退还相应的出让金。例如，某酒店的建设用地使用权期限是30年，该酒店以出让方式取得建设用地使用权后15年时被征收。那么,对于该酒店的所有权人和建设用地使用权人,应当根据本法的规定予以补偿,并应当退还该酒店所有权人和建设用地使用权人15年的土地出让金。
需要注意的是，如果建设用地使用权人没有及时开发土地，政府主管部门也有权收回土地。《城市房地产管理法》第26条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
释义
本条是关于建设用地使用权期限届满后续期的规定。
以出让方式取得的建设用地使用权都有一定的期限。根据《城镇国有土地地使用权出让和转让暂行条例》的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。关于建设用地使用权期限届满后续期的问题，本条区分住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权，分别作出了规定。
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。按照自动续期规则，住宅建设用地使用权期限届满的，无须土地使用权人申请即自动续期，这既有利于降低行政成本，也可以免除权利人申请续期的繁杂手续，减轻了土地使用权人的负担。至于住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，关系到广大人民群众的切身利益,应当慎重研究。2016年11月4日,中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》指出：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”2016 年12 月8日，《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》确立了“不需要提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”的“两不一正常”方案，但该处理方案仅为过渡性办法，住宅建设用地使用权续期的最终方案仍有待立法解决。而在理论界，关于自动线期是否为无偿线期，存在不同观点。有的认为“自动线期”的含义是指无条件续期，不需要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，权利人即可继续合法使用土地。也有的认为自动续期不应当采纳无偿续期的立场，因为无偿自动续期有违市场经济公平公正原则;可能会加剧房地产市场的投机行为,进一步加剧炒房行为，房屋将异化为一种投资的商品，而不是用于居住;会降低土地利用效率,加剧士地资源稀缺性的矛盾。鉴于此，本条第1款规定，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律的规定办理。我国《城市房地产管理法》第22 条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”之所以对非住宅建设用地使用权没有采取自动续期的规定，是因为非住宅建设用地使用权的期限一般都此较短，使用土地的用途也各不相同。当非住宅建设用地使用权的期限届满后，使用者很可能就没有必要再使用该建设用地了。基于此，根据《城市房地产管理法》的上述规定,非住宅建设用地使用权期限届满后是否申请续期，由土地使用者自由决定。
对于非住宅建设用地使用权期限届满后，该建设用地上的房屋及其他不动产的权属问题，有约定的，按照约定。由于建设用地使用权期限届满后土地上的房屋以及其他不动产的权属是建设用地使用权合同的重要内容，因此，通常情况下在建设用地使用权合同中就予以约定。没有约定或者约定不明确的,则依照法律、行政法规的规定办理。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
第三百六十条 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。
释义
本条是关于建设用地使用权消灭的规定。
建设用地使用权期限届满、建设用地使用权被提前收回、自然灾害等原因均会导致建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。我国《不动产登记暂行条例实施细则》第23条规定，因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的,应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明;确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。
第三百六十一条 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。
释义
本条是关于集体建设用地使用权法律适用的规定。
根据我国《土地管理法》第63条的规定，土地利用,总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议2/3 以上成员或者 2/3以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租、集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。
集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。依据《土地管理法》第 66条的规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：(1)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;(2)不按照批准的用途使用土地的;(3）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第(1)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
