第六章 业主的建筑物区分所有权
本章导言
本章是对“业主的建筑物区分所有权”的规定。业主的建筑物区分所有权由专有部分的所有权、共有部分的共有权、共同管理的权利构成。本章对以下内容进行了明确规定：建筑物专有部分所有权的内容;共有部分共有权的内容;建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属;车位、车库归属;车位、车库首先满足业主需要;业主大会、业主委员会的设立;业主共同管理权利;住宅改为经营性用房;业主大会、业主委员会快定的效力；建筑物及其附属设施的维修资金的归属、使用;业主其有部分产生的收人归属;建筑物及其附属设施的费用分推、收益分配;业主对建筑物及其附属设施管理权利;物业服务企业或者其他管理人权利义务;业主的义务以及对业主合法权益保护;业主有权请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主承担民事责任;等等。
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
释义
本条是关于建筑物区分所有权基本内容的规定。
根据本条的规定，业主的建筑物区分所有权包括以下三项内容：一是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权;二是业主对专有部分以外的共有部分享有共有的权利;三是业主对共有部分享有共同管理的权利。
业主的建筑物区分所有权具有以下特征：
1、复合性。业主的建筑物区分所有权由专有部分的所有权、对共有部分享有的共有权和共同管理的权利构成。而一般的不动产所有权，其构成是单一的，所有权人对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。
2、专有部分所有权的主导性。没有专有部分的所有权，就无法产生业主对共有部分的共有权以及共同管理的权利。业主对专有部分所有权的权利范围决定了其对共有部分的共有权以及共同管理权利的范围。在业主进行权利登记时，只需要对专有部分所有权进行登记，而共有部分的共有权和共同管理的权利无须单独登记。
3、整体性和不可分割性。构成业主建筑物区分所有权的三项内容是一个权利集合体，三种权利是紧密结合的整体，不可分割。业主不能对建筑物区分所有权进行分割转让、抵押或继承。
4、业主身份的多样性。建筑物区分所有权的业主具有多重权利人的身份。就其为专有部分的所有权主体而言，业主为专有所有权人。就其对共有部分享有所有权而言，业主为共有权人。就其对区分所有的建筑物行使管理权而言，业主为管理权人或成员权人。而一般的不动产所有权中，权利人主体的身份是单一的，要么是所有权人、要么是共有权人，不得同时兼有所有权人和共有权人的双重身份。
第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。、
释义
本条是关于业主对专有部分享有所有权的规定。
所谓专有部分，是指具有构造上以及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。构成建筑物的专有部分，应当具备三个要件：一是构造上的独立性，又称“物理上的独立性”。这意味着一个专有部分与另一个专有部分在建筑物构造上能够客观区分其范围。二是使用上的独立性，又称“机能上的独立性”。三是能够登记成为特定业主所有权的客体。各个区分部分应当与一股独立的建筑物相同，具有能够满足一般生活目的的独立机能。关于专有部分的范围，即专有部分相互间或与共用部分相互间的分隔部分究竟至何处界线为止,大陆法系各国建筑物区分所有权理论上存在四种学说：中心说、空问说、最后粉刷表层说及壁心和最后粉刷表层说。通说为第四种学说，即壁心和最后粉刷表层说。业主对其建筑物专有部分享有所有权，依据本条规定，就是指业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。例如,业主可以对专有部分进行装修、将专有部分出租、抵押等。
根据本条规定,业主对专有部分行使所有权，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由于各个专有部分在构造上相互关联，使用上形成密切的关系,各个业主就形成了一定的共同利益，因此,业主行使专有部分的所有权时,应履行相应的义务。例如,业主对专有部分进行装修时，不得拆除建筑物内的承重墙;业主在专有部分不得从事任意排放污染物、制造噪音等损害其他业主合法权益的行为。若其他业主的权益受到侵害，受害人可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等。
第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
释义
本条是关于业主对共有部分权利义务的规定。
业主对共有部分享有共有权。这种权利具有以下特点：(1)主体人数众至，且身份具有复合性。在现代高层建筑中，一林建筑物内的业主人数众多。而且这些业主既是共有权人，又是专有部分的所有权人和管理团体中成员。(2)客体范围广泛。共有部分的客体范围包括：建筑物区划内的道路(但属于城镇公共道路的除外）；建筑区划内的绿地（但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；地基、电梯、屋顶平台等。（3）共有权的取得、变更与丧失决定于专有所有权。业主取得专有部分的所有权，自然就取得了共有部分的所有权；专有部分的所有权转让，自然就导致共有部分所有权的转让。
业主对共有部分既享有权利，又负有义务。例如，电梯不得作为专门的运输工具而使用，而应当用于行人的上下楼使用；停车场是用于停放车辆的，不得用作堆放杂物等；等等。本条第1款规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不缴纳电梯的维修费用。
本条第2款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主的建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有部分共有权、共同管理的权利构成的。在业主的建筑物区分所有权的构成中，专有部分所有权具有指导地位。业主转让专有部分（住宅、经营性用房）的所有权，其对共有部分的共有权和共同管理的权利也同时转让。受让人在受让专有部分的所有权时，也必须同时取得共有部分的共有权、共同管理的权利。
第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
释义
本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属的规定。
第一，关于建筑区划内的道路的归属。根据本条规定，建筑区划内的道路属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。这里的道路归业主共有，不是指道路的土地所有权归业主共有，而是道路作为土地上的附着物归业主共有。
第二,关于建筑区划内的绿地的归属。这里所谓“建筑区划内的绿地”，是指作为土地上附着物的绿地。在我国，土地所有权禁止交易，因此，,绿地的土地所有权自不是本条所称“属于业主共有”或“属于个人”绿地权利的范围。对于建筑区划内绿地的归属，本条规定，其属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
第三,关于建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房的归属。建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房是建筑区划内环境配套服务所必需的，也是建筑区划内居住质量保障所必需的。
因此，本条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。
第二百七十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
释义
本条是关于车位、车库归属的规定。
近年来,随着家庭购买私车数量的迅猛增长，小区的停车问题越来越成为人们关注的焦点问题，由此，住宅小区的车位、车库相关纠纷也日渐增多。本条第1款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本款所指“车位”，是指住宅小区内在地上或地下设置的以停放机动车辆为日的的开放式的场所;“车库”，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为日的的具有封闭空间的场所。本款规定的约定方式包括“出售”“附赠”“出租”等三种形式。其中“出售”“附赠”方式移较的是车位、车库的所有权;而“出租”方式移转的仅是债权意义上的使用权，或称租赁权。这一规定的理由主要如下：（1）遵循私法自治原则的体现。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。对车位、车库的归属应 当根据约定确定，正是体现了私法 自治的要求。(2)行合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。（3）有利于鼓励开发商修建车位、车库。多年来，我国城市建设忽略了车位、车库的建设，造成了目前城市车位、车库紧张的状况，停车难的问题非常突出。这就有必要刺激投资，使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的、合理的车位、车库。
本条第2款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这是因为业主共有的道路或者其他场地本身就是业主享有的建筑物区分所有权中的共有部分，业主对其享有共有权。
第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
释义
本条是关于车位、车库首先满足业主需要的规定。
在实践中，存在着开发商将小区内的车位、车库高价卖给业主以外的第三人的现象。为了维护业主的权益，本条规定，建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这里的“首先’用语，旨在将开发商、业主群体、业主以外的第三人的利益进行比较，以突出业主群体的利益优先于其他两种利益得到保护。
值得注意的是，如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例,将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为已符合本条“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置 比例(即规划确定的建筑区划内规划用手停放汽车的车位、车库与房屋套数的比切)具有法定性和确定性，业主在购文专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则,将有司能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。
第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
释义
本条是关于业主大会、业主委员会设立的规定。
本条第1款规定，业主可以设立业主大会,选举业主委员会。关于成立业主大会、业主委员会的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。国务院颁发的《物业管理条例》、住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》(建房【2009】274 号)对此作了明确规定。具体如下：(1)物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。(2）同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。(3)业主委员会应当自选举产生之日起30 日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，由 5至11人单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
本条第2款规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给子指导和协助。例如，《业主大会和业主委员会指导规则》规定，符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应 当在收到业主提出筹备业主大会书面中请后 60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组;首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表 街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成;等各组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任;筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐;筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区城内公告;业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决;等等。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一)制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
(七)改建、重建建筑物及其附属设施；
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数上比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且秀与表决人数过半数的业主同意。
释义
本条是关于业主共同管理权利的规定。
本条第1款规定了由业主共同决定的事项。这些事项包括：
1.制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组成、运作的规则，对全体业主具有重大影响，因此,应由业主共同决定。依据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主大会议事规则应当对下列主要事项作出;规定：业主大会名称及相应的物业管理区城;业主委员会的职责;业主委员会议事规则;业主大会会议石开的形式、时间和议事方式：业主投票权数的确定方法;业主代表的产生方式;业主大会会议的表决程序;业主委员会委员的资格、人数和任期等;业主委员会换届程序、补选办法等;业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
2.制定和修改管理规约。管理规约又称业主公约、业主规约或简称为规约,是规范区分所有建筑物(商品房住宅、公寓)的管理、使用乃至所有关系的自治规则。区分所有建筑物的管理规约，是业主为谋共同利益，确保良好的生活环境,由全体业主通过业主大会而就物业的管理、使用、维护与所有关系等制定的规则。它如同公司的章程、国家的宪法，具有业主团体根本自治法规的性质,系业主团体的最高自治规则和业主基于意思自治精神而对小区物业管理所作出的自律约定。《物业管理条例》第17 条对管理规约的内容作了具体规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”
3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主委员会由业主大会选举产生，是执行业主大会决定事项的机构。依据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止：因物业转让、灭失等原因不再是业主的;丧失民事行为能力的;依法被限制人身自由的;法律、法规以及管理规约规定的其他情形。业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会1/3 以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：以书面方式提出群职请求的;不履行委员职责的;利用委员资格谋取私利的;拒不履行业主义务的;侵害他人合法权益的;因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
4. 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。业主的建筑物区分所有权是各个业主的专有部分所有权、共有权和共同管理权利的结合。因此,各个业主应当有权决定对其财产的管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
5.使用建筑物及其附属设施的维修资金。建筑物及其附属设施的维修资金的使用，关系到全体业主的利益，因此，需要由业主共同决定。
6.筹集建筑物及其附属设施的维修资金。建筑物及其附属设施的维修资金的募集，与每个业主息息相关，因此，需要由业主共同决定。《物业管理条例》也规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
7.改建、重建建筑物及其附属设施。对建筑物进行改建、重建，不仅需要付出有关费用，而且关系业主对建筑物及其附属设施的使用，因此，需要业共同决定。
8.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。建筑物的共有部分属于全体业主共有，若需要改变该部分的用途，或者利用该部分从事经营活动，事关全体业主的切身利益，因此，需要业主共同决定。
9.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。这是一个兜底性条款。除了上述八项事项之外，其他有关共有和共同管理权利的重大事项也需要由业主共同决定。
本条第2款规定了业主共同决定的重大事项的表决权。具体如下：
1.由业主共同决定的事项,应当由专有部分面积占比2/3 以上的业主并且人数古比 2/3 以上的业主参与表决。本条款中的“专有部分面积”，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。“专有部分面积占比”，是指每个专有部分面积与按照上述统计的各个专有部分面积的总和。本条款中的“人数”，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
2.决定筹集建筑物区其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分 面积 3/4 以上的业主并且参与表决人数3/4以上的业主同意。
3.除了筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的事项之外，决定其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主并且参与表快人数过半数的业主同意。
第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
释义
本条是关于住宅改为经营性用房的规定。
将住宅改变为经营性用房，在实践中又称为“住改商”。将原来用于居住的住宅改变为从事经营性活动的用房，会产生诸多不良影响。例如,业主利用屋顶平台开餐馆，扰乱了相邻业主的正常生活;住宅改为经营性用房必然造成建筑区划内的进出人员增多，共用的电梯、车位都会受到影响。因此，本条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约;应当经有利害关系的业主一致同意。如果业主将住宅改变为经营性用房，未按照本条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。那么，如何确定有利害关系业主的范围呢？有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在实务中也比较容易掌握和操作。此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定,为防止利害关系业主范围的无限制泛化，其应证明利害关系的存在，即其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第二百八十条 业主大会式者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
释义
本条是关于业主大会、业主委员会决定的效力的规定。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是一个自治性质的组织。业主委员会是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定。因此，本条第1款规定，业主大会或者业主委民会的决定，对全体业主都具有法律约束力。须注意的是，对全体业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会或者业主委员会作出的，且必须是业主大会或者业主委员会依据法定程序作出的，同时应符合法律、法规及规章的规定，不违背社会公德，不损害社会公共利益、国家利益和他人的合法权益的决定，才对全体业主具有法律约束力，否则该决定便没有法律约束力。
本条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这里的“侵害业主合法权益”不仅包括侵害业主的实体权利，例如，决定将明确属于某特定业主的绿地作为全体业主共有的停车位等，也包括作出决定的程序违反法律规定。另外,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，受侵害的业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。此处行使撤销权的 1年的期间在性质上为除斥期间，其不存在中止、中断和延长的问题,属于不变的固定期间。如此规定，既可以督促受侵害的业主及时行使权利,也有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定。
第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
释义
本条是关于建筑物及其附属设施的维修资金的归属 使用的规定。
维修资金用于对建筑物及其附屁设施的维护、修缮，这是对业主共同利益的保护。虽然维修资金的来源是各个业主按份缴纳的资金，但是一旦缴纳后就形成专用的维修资金，各个业主只能对其共同行使权利，而不能按照各自缴纳的份额享有权利。因此，本条第1款规定，建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。关于维修资金的用途，本条第1款列举了电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。为了保障业主对维修资金的知情权，依法监督维修资金的使用，对建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期予以公布。《住宅专项维修资金管理办法》对维修资金的信息公开作了具体规定，即直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门,负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：(1)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；(2）发生列支的项目、费用和分推情况;(3)业主、公有住房售房单位分户账中住住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;(4)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
本条第2款规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。这里的“紧急情况”,应指发生危及房屋使用安全或公共安全等事项，不立即展开维修,则会损害业主或者社会公共利益。例如，电梯存在严重事故隐患，可能发生后及人身或者财产安全的紧急情况;消防部门认定需要立即整改的消防设施故障，屋面或者外墙渗漏水;供水或排水设施堵塞、爆裂等。依《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，,紧急情况下需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：(1)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;(2)业主委员会依据使用方案审核同意,并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案；(3）业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;（4)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
释义
本条是关于业主共有部分产生的收入归属的规定。
实践中，很多小区的开发商、物业服务企业往往未经业主大会或者业主委员会同意，在小区的电梯、道路、外墙、健身设施等业主共有空间中安置大量广告牌或者从事其他经营行为；其收益状况也从不向业主大会或者业主委员会报告。这些都无疑是对业主权益的侵害。有鉴于此，本条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后,属于业主共有。本条的这一规定，对于维护业主的共同权益具有重要意义。《物业管理条例》第 54条也规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续;业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
释义
本条是关于建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配的规定。
对建筑物及其附属设施的养护、维修，会带来费用的负担问题;将建筑物及其附属设施授权他人使用或者经营，将会获得收益。这些费用如何分推、收益如何分配，关系到每个业主的利益。本条规定,建筑物及其附属设施的费用分推，收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。这是基于对意思自治的尊重而允许当事人之间进行约定。如果对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项没有约定或者约定不明确的，则按照每一个业主专有部分的面积与全体业主专有部分的总面积的比例来确定。这里的“专有部分面积”，应按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
释义
本条是关于业主对建筑物及其附属设施管理权利的规定。
业主对建筑物及其附属设施的管理方式有自行管理与委托管理之分。所谓自行管理，是指业主自主执行管理业务或彼此构成一个管理团体执行管理业务。在业主人数较少时，由各业主直接管理。在业主人数较多时，相互间构成一个管理团体，管理并维持共同事务区共有部分。所谓委托管理，是指业主将管理业务概括地委托物业服务企业或其他管理人管理。此时，业主与管理人之间属于一种委托关系。
在业主、业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前,应由建设单位选聘物业服务企业或其他管理人，并签订书面的前期物业服务合同。《物业管理条例》规定,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。业主大会成立之后，可以对建设单位;选聘的物业服务企业或其他管理人进行更换。因此，本条第2款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
释义
本条是关于物业服务企业或者其他管理人权利义务的规定。
本法第三编对物业服务合同设专章进行了规定。物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同规定，享有管理建筑区划内的建筑物及其附属设施权利。同时，其也应履行相应的义务。这些义务主要包括：
1.应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
2.接受业主的监督。物业服务企业或者其他管理人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
3.及时答复业主对物业服务情况提出的询问。如果业主对物业服务的有关情况提出询问的，物业服务企业或者其他管理人应及时予以答复。这样，有利于保障业主的知情权。
4. 执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及 管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
释义
本条是关于业主的义务以及对业主合法权益保护的规定。
本条第1款规定，遵守法律、法规和管理规约是业主基本的义务。业主的相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主有义务予以配合。
如果在建筑区划内出现对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定、饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,业主大会或者业主委员会应追究行为人的民事责任，以维护业主的权益。业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为本条第2款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：(1)损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;(2)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；(3)违反规定进行房屋装饰装修;（4)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。根据本条第2款的规定,业主大会或者业主委员会迫究损害他人合法权益的行为人的方式包括：请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
本条第3款规定，如果损害他人合法权益的业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关业主可以向行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
释义
本条是关于业主有权请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主承担民事责任的规定。
在实践中，建设单位、物业服务企业或者其他管理人侵害业主合法权益的情形时有发生。例如，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分,改变其使用功能或者进行经营性活动，便侵害了业主的共有权。有的业主任意弃置坑圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等行为,也造成了其他业主权益的损害。为了保护业主的合法权益，本条规定业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
